Prenda e hipoteca
Los derechos reales de garantía consistentes en la prenda y la hipoteca son reconocidos como tales por el derecho pretoriano y tiene como origen la fiducia; a través de la cual el deudor, o un tercero, en su nombre, transmitía una cosa al acreedor, para garantizar el pago de una deuda. La transmisión iba acompañada de un convenio de fidelidad (fiducia) en virtud del cual se consideraba que el objeto entregado para garantizar la obligación no entraba a formar parte del patrimonio del acreedor de una manera definitiva sino únicamente de modo transitorio, por ser el titular de un crédito a su favor. El acreedor no podía quedarse con el bien dado en fiducia como pago de la deuda ni tampoco venderlo para cobrarse la misma con el precio que obtuviese de ella, salvo que se estableciese previamente un pacto para tal efecto.
La prenda, llamada en latín pignus, es un derecho real que otorga a su titular, el acreedor prendario o pignoraticio, la facultad de retener una cosa que se le ha entregado en garantía del pago de una deuda.
El acreedor debía devolver la prenda al recibir el pago, no teniendo mas facultad que la de retenerla mientras tanto. En general se entregaban bienes muebles, que quedaban en poder del acreedor.
La hipoteca se establecía una garantía real, pero sin entregar los bienes al acreedor, quien podía pedir su entrega en caso de incumplimiento de la deuda garantizada. La hipoteca tenía relación con el contrato de arrendamiento rustico, en el cual los bienes muebles introducidos por el arrendatario en la finca arrendada, y que se utilizaría para el cultivo como ganado, esclavos, instrumentos de labranza, la cual respondería, como garantía del pago de la renta.
Prenda e hipoteca se diferencian en que en la primera la cosa se entrega al acreedor, mientras que en la segunda esto no sucede. Sin embargo, los efectos de una y otra, su constitución y extinción, así como su protección procesal, son los mismos.
El derecho real de prenda e hipoteca se constituye de la siguiente forma:
1) Por contrato
2) Por testamento
3) Por decisión judicial
4) Por la ley en forma directa, como es el caso de la hipoteca que el pupilo tiene sobre los bienes del tutor, o la mujer sobre los bienes del marido, para garantizar la devolución del lote.
La prenda e hipoteca se extinguen en los siguientes casos:
1) Por extinción de la deuda garantizada; si la deuda se extinguía parcialmente, los derechos de garantía subsistían, pues estos derechos se consideraban como cosas invisibles.
2) Por perdida de la cosa
3) Por renuncia
4) Por confusión
5) Por prescripción; en el caso de la hipoteca, si el acreedor hipotecario no ejercía su derecho, este se extinguía en un plazo de cuarenta años contados a partir del primer momento en que pudo hacerlo.
La hipoteca es un derecho real de garantía y de realización de valor, que se constituye para asegurar el cumplimiento de una obligación (normalmente de pago de un crédito o préstamo) sobre un bien, (generalmente inmueble) el cual, aunque gravado, permanece en poder de su propietario, pudiendo el acreedor hipotecario, en caso de que la deuda garantizada no sea satisfecha en el plazo pactado, promover la venta forzosa del bien gravado con la hipoteca, cualquiera que sea su titular en ese momento (reipersecutoriedad) para, con su importe, hacerse pago del crédito debido, hasta donde alcance el importe obtenido con la venta forzosa promovida para la realización de los bienes hipotecados.
Fundamento jurídico de su existencia
La limitación del derecho de propiedad, que se denomina, dentro del lenguaje jurídico, como servidumbre; constituye, una carga, un gravamen, contra el fundo sirviente, y al mismo tiempo, representa un derecho a favor del propietario del fundo dominante.
Cuando llega a nuestro intelecto, la idea de una “servidumbre” jurídicamente hablando, debemos considerar en forma inmediata, la existencia de dos propiedades inmuebles vecinas, pertenecientes a distintos dueños. Una de ellas, es llamada “fundo sirviente”, que es aquel que soporta la carga, que soporta el gravamen, que sufre la limitación y la otra se llama en derecho “fundo dominante”, en cuyo favor se establece la servidumbre.
Cuando la doctrina se detiene en el análisis, del origen de las servidumbres, y cuando el derecho positivo de muchos países norma su contenido, aparecen nítidamente, tres fuentes que dan origen a su existencia jurídica.
a) Servidumbres derivadas de la situación natural de los lugares.
b) Servidumbres administrativas, llamadas también establecidas por ley, y finalmente.
Servidumbres contractuales, que se perfeccionan con el consentimiento, a través del instituto, llamado contrato.
