DERECHOS REALES SOBRE COSA AJENA: EL USUFRUCTO, LA SERVIDUMBRE

El usufructo

El art. 467 señala que el usufructo da derecho a disfrutar de los bienes ajenos,
con la obligación de conservar su forma y sustancia.

El usufructuario obtiene los rendimientos y utilidades de la cosa, tiene la posesión y disfrute de la cosa, pudiendo hacer suyos los frutos que la cosa produzca.

El propietario, o mejor dicho el nudo propietario, tiene a partir de la constitución
del usufructo, un derecho limitativo del dominio. 

El derecho de usufructo se extingue:

·         – Por muerte del usufructuario. Se trata de un derecho vitalicio, por lo que no se puede transmitir mortis causa.

·         – Por renuncia del usufructuario.

·         – Expiración del plazo pactado para el mismo.

·         – Pérdida de la cosa.

·         – Reunión o consolidación del derecho del usufructuario y del dominio en una misma persona.

Las servidumbres

Tiene dos acepciones. Por un lado, se utiliza en referencia al siervo. Así, se denomina servidumbre al estado o condición de siervo. Asimismo, a veces se denomina servidumbre al conjunto de empleados que sirven a un tiempo en una casa. Por otro lado, servidumbre es la denominación de un tipo de derecho real.

Servidumbre como derecho real

Se entiende por servidumbre aquel derecho real que afecta al dominio de un bien inmueble, limitando algunos de los derechos inherentes a la propiedad y obligando al titular del bien a permitir a uno o más terceros, en virtud de la misma, a realizar determinadas actividades.

La mayor parte de los derechos reales (propiedad, usufructo, etc.) se refieren al derecho de una persona sobre una cosa, siendo por ello derechos de configuración positiva. La servidumbre, por el contrario, es un derecho de configuración negativa, dado que se basa en que una persona tiene derecho a que otra, propietaria de un bien, no haga algo con ese bien, o permita que él haga algo. Es por ello una limitación en el derecho de propiedad de otra persona, una carga.

En su faceta de derecho real, la servidumbre está adherida a la cosa objeto de la misma. En caso de compraventa, sucesión, donación o cualquier otra forma de traslación de la propiedad, el derecho real sigue vigente y obliga al nuevo propietario. Es por ello que normalmente se inscribe en algún Registro de la Propiedad o catastro, con fines publicitarios.

Dado que es un derecho que surge, sobre todo, en el ámbito rural, entre diferentes fincas, la más característica y extendida es la servidumbre de paso, que obliga al titular del bien a permitir el tránsito de personas o cosas por su propiedad, generalmente para acceder a otras fincas.

Sin embargo, la definición es muy flexible y pueden existir servidumbres de todo tipo. En España, por ejemplo, se han dado casos de servidumbres en Andalucía que permiten el paso de antiguos propietarios a un piso para ver las procesiones de Semana Santa desde el balcón.